商业地产很快将饱和 明年房价预计上涨10%

网易财经 2015-11-24 10:20
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[导读]在谈到未来房价的变化趋势时,新城控股集团副总裁欧阳捷认为,目前我国已进入过度量化宽松和负利率时代,房价受到金融货币政策的刺激,处于持续上涨趋势。

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在谈到未来房价的变化趋势时,新城控股集团副总裁欧阳捷认为,目前我国已进入过度量化宽松和负利率时代,房价受到金融货币政策的刺激,处于持续上涨趋势。

商业地产很快将饱和 明年房价预计上涨10%

新城控股集团副总裁欧阳捷日前提出,即使政府不出让一亩土地,未来五年都将是去库存周期,商业地产市场也很快将要饱和,明年全国商品房均价预计增长10%,信贷政策或有利好,首付可以降到20%。

欧阳捷在新城控股第二届商业年会上提出,房地产市场已进入去库存周期,而去库存的主力是我国体量巨大的在建施工面积。目前住房待售面积仅为6.8亿平方米,仅为半年的销售量,在建施工面积约为70亿平方米,住房有50多亿平方米。2000年竣工率为36.2%,2015年竣工率为8.6%,他认为这些房全部竣工大约需要11年时间。

去库存的压力另一方面来自土地储备面积。2014年底,根据24家上市公司公布的年报,其土地储备面积总共为6.59万亿平方米,可建筑13亿平方米的住房,再与施工面积叠加,就增加了去库存的周期。

欧阳捷说:“政府即使不出让一亩土地,未来五年都是去库存的周期,若政府继续出让土地,去库存周期还要继续拉长。”

尽管目前面临巨大去库存压力,欧阳捷却认为,我国实际上住房供应是不足的。从1981年开始,全国累计竣工面积421.8亿平方米,城镇住房约234亿平方米,若按照城镇常住人口7.49亿计算,人均建筑面积仅为32.79平方米。

我国居住面积分布也不均衡,城镇人均住房面积在20平方米以下的,城市有4096万户,镇为1955万户,若要将这一水平提高到人均30平方米,则需新建37.5亿平方米。

他认为,目前房地产供大于求的问题在于:第一,房价相对价高,尤其在一二线城市,导致很多人推迟购房,三四线城市房屋自有化程度高,租住的外来打工者又买不起房,因此出现了一二线城市供不应求,三四线城市供大于求。

在谈到未来房价的变化趋势时,欧阳捷认为,目前我国已进入过度量化宽松和负利率时代,房价受到金融货币政策的刺激,处于持续上涨趋势。2015年9月比2014年同期增长7.5%,销售额增长15%以上,2016年全国商品房均价预计增长10%。目前一线城市房价领涨,二线城市普涨,三四线城市止跌。

他还预期明年信贷政策会有利好,首付可以降到20%。他认为,二套房购买者金融风险承担能力更强,改善需求更强,所以首套、二套完全可以合二为一,下降到20%。在信贷上完全可以推行保障性住房,推保障性住房银行来为低收入人群放贷,因为“让商业银行为这一人群放贷不合适”。

欧阳捷还表示,商业地产市场很快将要饱和。目前,商业地产开发投资占比节节上升,已经超过15%。自1998年以来,全国商业营业用房新开工面积已累计超过20.4亿平方米,近四年以超过2亿平方米的速度递增,按城镇常住人口7.49亿人来计算,人均商业面积达到2.73平方米。2014年底,全国商业营业用房施工面积已经达到9.4亿平方米。虽然不同城市的商业体量不同,但一二线城市已经趋于饱和甚至过剩。沈阳、合肥、杭州等城市的已开业、在建项目、代建项目已经趋于严重过剩。

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